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Inversión inmobiliaria para todos

Siempre nos han dicho que los mejores negocios son los de Bienes Raíces, pero para invertir en eso, necesitamos millones. Sin embargo, esa es una idea del pasado ya que existen distintas formas de poner nuestro dinero en Bienes Raíces, sin la necesidad de tener tanto capital.

Hay varios métodos para hacerlo, pero el concepto es simple: en lugar de comprar un terreno o una propiedad, le das tu dinero (al igual que muchas otras personas) a profesionales de las finanzas y la construcción para que ellos se encarguen de desarrollar y hacer negocio para todos.

Este tipo de inversiones mantienen muchas de las ventajas de los Bienes Raíces, como un alto rendimiento, una proyección de plusvalía, etc. Además, algunos tienen otras ventajas como una alta liquidez. Sin embargo, cabe destacar que al ser una inversión inmobiliaria, nuestro horizonte debe seguir siendo a mediano o largo plazo.

Aquí te presentamos tres opciones que tienen algunas de las ventajas y algunas de las desventajas de este tipo de inversiones…con la importante diferencia de que no necesitas tener una fortuna para entrarle.

1.- Fibras

No, no estamos hablando de la fibra que le hace bien a tu puerco (cuerpo)…aunque igual también deberías de frecuentar esas lecturas :P

Las FIBRAs, en el mundo de las finanzas, son Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, y aunque en EEUU tienen desde los 70s (en inglés son REIT), en México tienen pocos años. Este tipo de instrumentos son responsables de “democratizar” un poco el negocio de los bienes raíces, porque por primera vez el público general y el ahorrador promedio puede tener acceso a este tipo de inversiones.

La principal característica de las FIBRAs es que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, por lo que su valor depende de muchas variables, pero principalmente de la percepción de valor de los inversionistas (al igual que con las acciones). Además, esta característica las convierte en un instrumento sumamente líquido, ya que puedes comprar “acciones” de una FIBRA por la mañana (y estás invirtiendo en inmuebles) y venderlas por la tarde. Esta volatilidad depende de su bursatilidad, y aunque puede sonar atractivo, debemos recordar que los negocios de bienes raíces siempre son a mediano o largo plazo.

Las FIBRAs compran o construyen bienes inmuebles de tipo comercial, industrial, de oficinas, o mixto, y los ofrecen a la renta. Son reguladas por la CONDUSEF y operadas por profesionales, los cuales tienen que cumplir con ciertas normas (como la de repartir el 95% de las ganancias entre los inversionistas).

Es imposible generalizar, pero podríamos decir que el promedio de retorno de este tipo de inversiones es bastante más que el de la inflación, alrededor de un 10 u 11%. Si quieres saber un poco más, Vector tiene un video ilustrativo sobre las FIBRAs. Y si quieres invertir en alguno de estos, puedes acercarte a una Casa de Bolsa.

2.- Crowdfunding inmobiliario

La forma más novedosa de invertir en inmuebles en México. Estas plataformas juntan desarrolladores independientes, con usuarios de internet que quieren invertir fácilmente y con montos de entrada muy pequeños. En teoría, son una excelente oportunidad porque parece muy sencillo y maravilloso, pero es necesario investigar bien que sean empresas establecidas antes de que entregues y confíes tu dinero a alguien más.

Tampoco queremos decir que estas plataformas no sean serias o que no generen ganancias reales, pero es importante aclarar que la Ley de Tecnología Financiera (donde se ubica el crowdfunding) apenas se está desarrollando en México, por lo que este tipo de inversiones no están reguladas por la CONDUSEF o algún otro organismo gubernamental oficial. De manera que si hay algún incumplimiento, será más difícil defenderse. Este “riesgo agregado” también tiene potencial de “mayores rendimientos”.

Artículo relacionado: Crowdfunding

La forma en que trabajan es similar (juntar inversionistas con desarrolladores), pero un poco menos formal. De manera que “casi cualquiera” (aunque las mismas plataformas hacen cierta curaduría y aplican filtros) puede presentar un proyecto inmobiliario a desarrollar y los inversionistas (que también llegan “de la nada”) reciben un interés una vez que los proyectos estén construidos y funcionando. Esta falta de formalidad no significa que todo sea una farsa, pues hay muchos proyectos exitosos que han colectado millones de pesos y entregado miles en rendimientos. Algo básico que se debe revisar es si la plataforma es parte de la AFICO (Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo), al menos tendrás la certeza de que es una empresa formalmente establecida.

El monto de entrada en estas plataformas es desde 25 mil pesos y ofrecen rendimientos cercanos al 20%. Puedes empezar dándote un clavado en Briq.mx, Inverspot, Expansive y Prodigy Network.

3.- Fondos de inversión inmobiliarios

Los fondos de inversión son conglomerados de inversión, regularmente privados, que se crean con la intención de reunir capital para desarrollar proyectos inmobiliarios. El valor de los fondos se calcula con muchas variables, siendo la principal el valor de sus activos físicos y el potencial de su uso (es decir, el valor de los terrenos, los edificios y las rentas que generan).

Los fondos de inversión se generan para todas las etapas de los bienes raíces, desde la gestión y proyección de un proyecto que no existe, hasta la remodelación de algo ya construido. Además que manejan operaciones de renta y también de venta.

Los montos de ingreso son bajos (en comparación al costo de un inmueble), pero no tan accesibles, podríamos decir que alrededor de los 300 mil pesos. Estos fondos son operados por expertos y al ser principalmente privados, se recomiendan para inversionistas con algo de experiencia. Los responsables del fondo tienen la obligación de presentar reportes periódicos a los inversionistas, de manera que estén informados de cómo van los negocios.

Es imposible generalizar, pero podríamos decir que el promedio de retorno de este tipo de inversiones es arriba de la inflación, pero en la última década ha bajado, por lo que un 8 o 9% es normal. Por último, la forma de entrar a este tipo de inversiones es acercándose a las empresas que los desarrollan, aquí hay un listado con algunas de ellas.

Creemos que este artículo deja tres principales lecciones:

  1. Ahora es posible invertir en bienes raíces de manera indirecta, a través de varios instrumentos o métodos al alcance de las carteras de muchos.

  2. Debes investigar exhaustivamente en dónde vas a poner tu dinero. Desde la plataforma, casa de bolsa, empresa privada que ayudará con el trámite, así como las empresas que ejecutarán el trabajo real de diseñar, construir y operar los inmuebles.

  3. Ahora puedes empezar a invertir en inmuebles con muy poco dinero, pero por favor no te gastes todos tus ahorros en este tipo de inversiones. Depende de tu edad y de tus objetivos, debes tener un portafolio diversificado con inversiones a corto, mediano y largo plazo.

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