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Comprar un inmueble a crédito

Tú eres de esos que ya salieron de casa hace mucho y que además, saben cómo depurar su hogar y eliminar su basura. Para este artículo, vamos a considerar que ya resolviste tu propio dilema sobre ¿qué conviene más, comprar o rentar?  Y más allá de encontrar un lugar para vivir, estás considerando comprar un inmueble como inversión. Antes que nada, ¡Felicidades!

Debes saber que el mundo de los Bienes Raíces tiene un gran potencial para inversionistas, pero cada vez hay más jugadores y no es tan sencillo como parece, además que son de las inversiones menos líquidas que existen.

Definiendo al inversionista en Bienes Raíces

Muchos dicen que hay dos tipos de inversionistas: los que van por flujo (les interesa que su inmueble signifique un ingreso fijo) y los que van por el valor total (los que compran “barato” porque creen que lo pueden vender más caro). Los primeros normalmente buscan propiedades en zonas populares, buscando que su inmueble esté la mayor parte del tiempo rentado. Los segundos, normalmente buscan propiedades en zonas menos populares o lejanas a los centros urbanos, especulando que dicha zona eventualmente mejorará y aumentará su valor. Estas estrategias son distintas en naturaleza y varían en su horizonte de tiempo, algo que debes considerar para tu propio caso.

Para entrar en este tipo de inversiones, es necesario revisar nuestra situación financiera. Lo primero y completamente primordial es tener un ahorro sustancial, es decir, tener el capital necesario para dar un enganche ($150,000 pesos promedio, o superior, según la referencia nacional). Además, se debe tener un buen ingreso constante ($22,000 pesos aprox o superior) y poco o preferentemente cero deuda.

Si aún no estás en este punto, tenemos mucho contenido sobre el ahorro, ideas para invertir ahorros pequeños y también una Guía Para Salir de Deudas.

El poder de los créditos

Aunque ya hemos hecho el análisis para saber si conviene ahorrar o pedir un crédito (y te rogamos que hagas tu propio ejercicio), aquí vamos a suponer que la inversión se hará como la mayoría de los mortales, a través de un crédito.

El crédito hipotecario o “el apalancamiento” es simplemente una deuda. Pero puede ser una deuda que le hace bien a tu cartera y que haga crecer tu patrimonio.

Se trata de una forma de utilizar el dinero de alguien más, para hacer más dinero.

Lo que debes saber de los créditos.

Todo lo anterior suena bien ¿no? Pero cuidado, se recomienda que los nuevos inversionistas no dependan mucho del crédito. De hecho, te recordamos la Regla del 28/36, la cual especifica que si quieres obtener un préstamo de esta magnitud, debes designar hasta el 28% de tu sueldo al pago del crédito habitacional y no superar el 36% de tu sueldo en deudas totales. En algunas ocasiones esos números se pueden extender hasta 30 y 40%, pero recomendamos seguir la regla al pie de la letra.

Es extremadamente importante que puedas pagar el crédito incluso sin recibir nada por rentar la propiedad o si no se vende en el tiempo que tenías planeado. El uso del crédito determinará en gran medida el éxito o fracaso de la inversión.

Otro factor importante es que el prestador querrá comprobar tus ingresos mensuales y conocer tu historial crediticio, para lo cual te servirán mucho los Tips para subir tu Score en el Buró de Crédito. Al ser cantidades grandes, la mayoría de estos créditos tienen plazos desde 10 hasta 30 años. La recomendación general es el plazo de 15 años, pero la decisión realmente la debes de tomar según tus propios números.

En cuanto a la cantidad, lo más común es que te presten entre 70 y 90% del valor del inmueble, por lo que tu deberás estar preparado para aportar lo siguiente:

  1. El famoso enganche (entre 10 y 30% del valor de la propiedad).
  2. Los gastos de escrituración (entre 5 y 9% del valor de la propiedad, según la zona).
  3. La comisión por apertura de crédito (entre 1 y 2.7% del monto del crédito).
  4. Los gastos de la investigación (entre $500 y $800 pesos)
  5. Los gastos del avalúo (en ocasiones es necesario, no aplica siempre).

Si todo sale bien, te otorgarán un crédito que te costará un interés entre un 9 y 12% anual…así que debes hacer la matemática y conocer el precio total que pagarás, ya que a veces puede superar el 200% del precio original de la propiedad. Es importante que al momento de comparar dos o más créditos, utilices el mismo monto y el mismo plazo. Para esos ejercicios, el CAT (Costo Anual Total) será un indicador bastante útil.

Otras formas de crédito

Aunque la mayoría de las personas en México obtienen sus casas por medio de créditos bancarios (casi el 70%), es importante mencionar que también existen las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles), las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes) y los organismos públicos Infonavit y Fovissste.

En el caso del Infonavit, te puede otorgar créditos de hasta 1.6 millones de pesos (aprox). El monto de tu crédito se determina en base a tu edad, salario, tu ahorro y meses de cotización continua. Además, el mismo Infonavit ofrece el Cofinavit, un crédito que suma la aportación de Infonavit y la de un banco para obtener un crédito mayor. En estos casos, el crédito del banco puede ofrecer montos de apertura menores y otros beneficios.

Precauciones y recomendaciones generales

Antes de que firmes cualquier documento de crédito, te sugerimos lo siguiente:

Cuídate de las estafas.
Si algo se ve “muy bueno para ser real”, probablemente sea mentira. Hay algunas instituciones privadas que ofrecen “créditos mágicos” con las tasas y comisiones más bajas, pero en realidad no lo son. Para poder detectarlas, pon especial atención a la forma en que se distribuyen los números a lo largo del tiempo y en el tipo de condiciones y penalizaciones por pronto pago o por retraso. Muchas veces te dicen que la tasa es la menor, pero si llegas a atrasarte en un pago (aunque ya lleves varios años de puntualidad) todo cambia, e incluso de forma retroactiva.

Consulta con un experto.
Te puedes dar una buena idea leyendo sobre vivienda y bienes raíces en Querido Dinero, pero al momento de hacer inversiones tan grandes, definitivamente recomendamos que te apoyes en un asesor experto. Este profesional te puede ayudar a descifrar las letras chiquitas de los contratos y a encontrar un balance correcto según tu situación financiera.

Contrata créditos en pesos.
Muchas veces te pueden ofrecer un crédito en dólares o en UDIS, sin embargo la mayoría de las veces será más recomendable adquirir un compromiso en pesos, para que tengas una idea constante de lo que cuesta.

 

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